El Pleno del Ayuntamiento de El Puerto de Santa María ha aprobado este miércoles, en sesión extraordinaria, el Texto Refundido de la propuesta de delimitación previa de la actuación de transformación urbanística (ATU) en el área del Suelo Urbanizable Sectorizado PP-NO-4, conocido como ‘Las Tres Marías-El Caracol’. Este ámbito cuenta con una superficie total de 136.016 m² y un uso global residencial.
Este acuerdo representa un paso decisivo para impulsar el desarrollo de una zona estratégica situada al noroeste de la ciudad. La delimitación divide el área en dos ámbitos diferenciados, adaptándose así a la evolución heterogénea experimentada con el paso del tiempo y dotándola de mayor viabilidad urbanística y económica.
El desarrollo del sector contempla la creación de un nuevo barrio moderno, inclusivo y sostenible, con la construcción de 555 viviendas, de las cuales 388 serán libres y 167 de protección oficial, en línea con los principios de accesibilidad y cohesión social. Además, se reservarán 14.590 m² para zonas verdes y espacios públicos, que incluirán corredores ecológicos y áreas de esparcimiento no solo para el entorno inmediato, sino también para el resto de la ciudad.
El planeamiento prevé casi 4.000 m² para equipamientos públicos educativos, sociales, deportivos y culturales, así como una red viaria jerarquizada que permitirá su integración con el entorno urbano y su futura conexión con el transporte público.
El alcalde de El Puerto, Germán Beardo, ha subrayado que el desarrollo del ámbito El Caracol será un verdadero motor de transformación urbana, con el objetivo de optimizar los usos previstos, mejorar la eficiencia del área, actualizar infraestructuras y servicios públicos, minimizar el impacto ambiental y preservar el espacio destinado a equipamientos y zonas verdes, evitando la degradación del entorno. “Es una oportunidad única para consolidar un nuevo barrio con identidad propia, diseñado para las familias, que atraerá inversión privada y contribuirá al crecimiento ordenado de El Puerto de Santa María”, afirmó.
Por su parte, la teniente de alcalde de Ordenación y Planificación Urbana, Danuxia Enciso, destacó que esta aprobación supone un avance firme en la tramitación urbanística de un sector clave para descentralizar la ciudad, reducir la dependencia de las áreas centrales más consolidadas y mejorar la conectividad urbana mediante una estructura viaria bien articulada y permeable, que dé continuidad al tejido urbano colindante.
El ámbito se sitúa junto a La Angelita Alta, zona ya consolidada con edificaciones plurifamiliares en altura, así como junto a la nueva sede de la Comisaría de la Policía Nacional, actualmente en construcción. Esto convierte a Las Tres Marías-El Caracol en una pieza esencial para conectar zonas históricamente aisladas del municipio y fomentar un crecimiento lógico y ordenado. Su ubicación, próxima a la variante de la carretera de Rota y con acceso directo desde la carretera de Sanlúcar, garantiza una excelente comunicación con el resto del municipio.
El pleno.
La propuesta responde a la necesidad de una ordenación coherente con los cambios estructurales que se han producido en la trama urbana del entorno, como el desarrollo del PAU-NO-03 ‘Las Marías’, la consolidación de edificaciones irregulares en suelo rústico y las cesiones anticipadas de 2009. Todo ello bajo un modelo de ciudad compacta, funcional, sostenible y bien conectada, que permita completar el vacío urbano y favorecer una integración armónica del nuevo barrio en la estructura urbana.
El objetivo es adaptar el planeamiento a la realidad urbanística actual, posibilitando su desarrollo mediante un Plan Parcial de Ordenación (PPO), tramitado conforme a la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y su Reglamento General.
El ámbito denominado El Caracol constituye un vacío urbano que representa el 65% de la superficie total, con 87.563 m² de terreno y una edificabilidad total de 68.056 m². De ellos, 58.341 m² serán de uso residencial —incluyendo 17.503 m² para VPO—, 9.700 m² para usos terciarios, 3.940 m² para equipamientos SIPS, y 14.590 m² para espacios públicos.
El 35% restante, con 48.453 m², está ocupado en gran parte por edificaciones irregulares al margen del planeamiento. Este sector, que incluye 36 propiedades, se desarrollará en una fase posterior mediante estrategias de regularización y actuaciones urbanísticas específicas para los terrenos vacantes.
